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Tu bâtis, je rénove - tu lotis, je divise
Hélène Ancion  •  31 mai 2018  •  Habitat / Logement

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« La place occupée par le garage dans une maison, c’est une chambre entière. Tout ce qu’on pourrait faire dans cette pièce… » Philosophie au bout du fil, ou comment le processus de construction d’un argumentaire en faveur de la rénovation peut se trouver accéléré par un coup de téléphone intempestif mais néanmoins très sympathique. Driing…

Driing

Driing

Driing

Driing

« Inter-Environnement Wallonie, bonjour. »

« Bonjour Madame, c’est bien Madame Ancion ? Je vous appelle pour une question, c’est vraiment urgent, je suis désolée de vous déranger mais je suis tombée sur votre texte avec une poignée de porte, celui de 2016 où vous parlez de patrimoine et de parcimonie. En fait, je cherchais des synonymes de rénovation sur Internet et c’est ainsi que j’ai tenté ma chance avec « restauration réaffectation », bref, parce que si je cherche juste avec « rénovation », on me propose des peintures à l’émail pour rénover des carrosseries ou de l’anti-mousse pour rénover le gazon. J’ai aussi essayé « Je bâtis, tu rénoves » mais, apparemment, c’est devenu « Je vais construire ». Donc je suis tombée sur votre texte qui me semblait aller dans le même sens que moi, mais ça me laisse sur ma faim. Est-ce que vous auriez une petite minute à me consacrer ? »

« Oui, c’est bien Hélène Ancion, nous pouvons discuter ensemble, je vous enverrai ensuite les références qui pourraient vous être utiles. Vous voulez rénover votre maison ? »

« Oh non non, ce n’est pas tout à fait ça. Je n’ai que 27 ans, je n’ai pas encore de maison à rénover, mais j’aimerais en acheter une. Le problème est que mon compagnon trouve qu’on doit faire construire, et pour moi c’est insensé à fond. Mais je ne trouve pas les mots pour lui répondre, parce que ça va tellement de soi pour moi, c’est comme si on me demandait d’expliquer pourquoi j’aime le chocolat. »

« D’accord. Quelle est votre situation, actuellement ? Vous êtes locataires ? »

« Nous sommes chez mes beaux-parents. Depuis déjà deux ans, parce qu’on a eu un gros problème dans notre appartement de location et qu’il est devenu inhabitable, alors on est venu ici temporairement. C’est vrai qu’on devrait se décider à partir mais ça s’éternise parce qu’on a bon. En fait, on en a beaucoup discuté, on ne veut plus louer, on ne sautera le pas que si c’est pour être dans nos propres murs, et c’est là qu’on coince parce que chacun a sa version du bon achat : du « vieux » – ça c’est moi - ou du neuf, vous devinez qui c’est. La banque nous dit qu’on peut aller jusqu’à 160000 euros sur trente ans pour l’emprunt. Ma belle-mère ne nous pousse sûrement pas dehors, elle est ravie de nous avoir, je m’entends très bien avec, c’est une très grosse villa avec trois salles-de-bains et mon beau-père est décédé. »

« Si vous vous entendez bien et que la maison est très grande, je vois une opportunité pour faire une division. En partageant la maison en deux lots, votre belle-mère garde une partie, vous vous installez dans l’autre. Les travaux pourraient inclure un nouvel escalier dans l’unité qui n’en a pas, et chaque maison a au moins trois façades. Est-ce que c’est tentant pour vous ? »

« Je n’y avais pas pensé, ma belle-mère a toujours parlé de lotir en découpant une partie du jardin pour vendre à quelqu’un qui construirait un autre immeuble, mais diviser la maison, non. Il faudrait passer devant un notaire ? »

« Oui, bien-sûr, mais ce sera aussi le cas si vous acquérez un bien. Tout mis dans tout, vous seriez dans de l’ancien à rénover, puisque la villa existe déjà, et votre mari aurait l’impression d’être dans du neuf, au moins de l’intérieur, puisqu’il faudrait reconfigurer l’espace selon vos besoins. »

« Mmm, je vais lui en parler, mais il n’est pas fan de l’auto-suggestion. »

« OK, on va repartir de mon article pour se concentrer sur ce que vous, vous voulez. Apparemment, les mots ‘patrimoine’ et ‘parcimonie’ ont du sens pour vous ? »

« C’est un peu les deux à la fois, j’aime bien les maisons anciennes, même pas très vieilles, même assez abimées, comme ça je peux voir comment je les arrangerais, ce que je garderais. Je trouve qu’il faudrait plus utiliser ce qui existe déjà, mieux entretenir, peut-être aussi transformer en gardant le charme pour que ce soit encore plus pratique et convivial. Je n’aime pas qu’on aille mettre des nouveaux bâtiments au milieu des prés. C’est totalement artificiel, on arrive là comme un conquérant. En ville non plus, ça ne me va pas : si je vois qu’on démolit un coin pour mettre un gros nouveau bazar tout vitré qui ressemble à mille autres, franchement, ça me déchire. Je n’ai pas envie que notre maison fasse cet effet-là aux gens qui passent devant. Vous dites dans l’article qu’il faut tenir compte de l’existant et le respecter, ça me touche vraiment. Il me semble qu’on est déjà allé pondre des maisons partout, et qu’on enlève de la verdure à tour de bras, en ville et à la campagne, sans que personne ne réagisse. Un des seuls avantages que je trouvais aux villas comme celle de mes beaux-parents, c’est qu’elles étaient toutes différentes les unes des autres. Mais, même ça, c’est fini, maintenant toutes les nouvelles sortent des deux mêmes moules : ou bien briques chamarrées, ou bien crépi blanc. Je connais les termes parce que je me suis déjà renseignée à la commune sur ce qui était recommandé comme matériau de façade si nous voulions construire : ‘Briques chamarrées mais pas trop chamarrées, et crépi blanc genre gris clair pas trop aveuglant, sinon votre demande traînera plus longtemps ou risque d’être refusée’, c’est ce qui m’a été dit. J’ai demandé les matériaux recommandés si je voulais rénover et la réponse était ‘Je crois que c’est la même chose’ autrement dit, l’employé ne s’était jamais posé la question, n’est-ce pas ? »

« Je crois que j’ai bien saisi votre position de base, maintenant décrivez-moi votre mobilité, ce sera utile pour avancer dans les arguments à utiliser pour convaincre votre compagnon. »

« Nous avons une voiture, il travaille à domicile comme comptable indépendant et informaticien. C’est moi qui me déplace avec l’auto, parce que ma belle-mère est vraiment mal située par rapport au train. Donc, pour aller soigner mes grands brulés à Neder-Over-Hembeek, je n’ai que ça. Ma belle-mère a aussi une voiture, qu’elle utilise aussi pour aller travailler, elle est aussi en milieu hospitalier mais elle c’est au Grand Hôpital de Charleroi. Parfois, elle nous la prête pour des plus longs trajets comme quand on va en camping en Campine ou en Ardèche. Chaque voiture, franchement, ça prend vraiment plein de place. C’est comme un lit trois personnes, avec des longues jambes. La place occupée par le garage dans une maison, c’est au moins une chambre entière. Tout ce qu’on pourrait faire dans cette pièce… Ça me tue. Figurez-vous qu’en plus, la villa est tellement près du reste du village que sur place on fait tout à pied, sinon ça chauffe l’huile inutilement, il n’y a pas d’avance. J’en connais qui prennent leur chien en voiture pour aller promener dans le bois, parce qu’ils ne veulent pas risquer le trafic. Nous on les promène toujours à pied, comme ça ils savent comment rentrer tout seuls, si jamais, et ils savent comment éviter les voitures. C’est en les promenant que je vois les maisons à retaper. Sur le même trajet, vous n’imaginez pas, mon compagnon ne voit que les dents creuses ! »

« Il regarde le paysage à travers ? »

« Non, il fantasme sur mettre notre maison là. Il trouve que ça fait sale et désordre une dent creuse, c’est d’ailleurs lui qui m’a appris le mot, je croyais que c’était lui qui l’avait inventé. Donc il veut les remplir. »

« Il n’est pas contre le mitoyen, il accepterait coller sa maison entre deux voisines ? »

« Ah oui tout à fait. S’il y a bien un truc qui le gène dans la maison de ma belle-mère, c’est qu’elle soit isolée, il trouve que c’est une perte d’argent pour le chauffage. Je crois aussi qu’il a un peu peur des voleurs. En tout cas, il dit souvent que s’exposer avec des portes et fenêtres de tous les côtés, c’est tenter le diable. Il ne va dans le jardin que dans la partie arrière, jamais sur les côtés ni à l’avant vers la rue, sinon il a l’impression d’être un bonhomme en plastique dans un diorama. C’est dingue, en fait à part avec les chiens, on sort plus souvent au volant qu’à pied de cette maison. »

« Merci, maintenant j’ai tout ce qu’il me faut pour faire un comparatif. Ce sera à vous de voir quels arguments sont plus ou moins pertinents dans votre cas. »

« Super ! J’ajouterais, si vous voulez bien, que mon coup de cœur dans le village, c’est une maison de la fin du XIXe qui tient encore debout, les propriétaires actuels viennent de remettre le toit complètement à neuf. Elle a une petite annexe sur le côté qui a la taille d’un garage et qui a servi d’atelier puis de commerce. »

Comparatif à la grosse louche

1. Sur le plan financier, avantages pour le donneur d’ordre (= la personne qui commande les travaux)

  • Rénover un bâtiment au lieu de le démolir, s’il est habitable, permet au ménage de s’installer et de disposer ainsi d’un logement.
  • Les travaux peuvent être échelonnés dans le temps, selon les priorités et les possibilités financières.
  • On peut considérer le bâtiment comme une « carrière », dont chaque élément extrait est capable de resservir et sera ainsi valorisé. Les éléments du bâti qui doivent absolument être supprimés pour augmenter le confort ou réorganiser la circulation entre étages et entre pièces, valent la peine d’être ôtés avec soin pour une réutilisation à un nouvel endroit de la maison. Briques, pierres, ardoises, tuiles, châssis, taques de puits perdu : mieux vaut les garder en stand-by. La brocante ou le container sont loin d’être les seuls débouchés. Dans le cas du container, vous payez au volume, donc inutile de le charger de choses que vous regretterez ensuite d’avoir liquidées. Aujourd’hui, ces éléments peuvent coûter très cher auprès de certains revendeurs de seconde main ou être difficiles à trouver.
  • Les particularités du bâtiment et de ses abords offrent des opportunités d’aménagement qui stimulent l’imagination. Elles peuvent aussi présenter des contraintes qui gêneront l’architecte ou l’entrepreneur. Dans tous les cas, il faut discuter et communiquer sur sa vision, sur l’usage qui sera fait du lieu, sur l’attrait qu’on éprouve pour cette configuration « compliquée », de manière à transformer les réticences des corps de métier en défis professionnels qu’ils pourront ajouter à leur CV ou à leur portfolio une fois le chantier terminé.
  • Pour tout chantier, construction ou rénovation,l’architecte établit un cahier des charges et peut aussi réaliser un « métré », c’est-à-dire un détail des quantités des différents matériaux qui seront mis en œuvre dans le projet. Dans le cas de la rénovation, cahier des charges et métré se basent sur l’existant, sur des mesures prises en fonction de la réalité du bâtiment qui est déjà là. Même dans les immeubles très récents, les angles sont rarement droits, tous les plafonds ne sont pas à hauteur identique. Cela implique des prises de mesures très précises, qui peuvent faire monter le chiffre des coûts préparatoires. Or, cela tourne paradoxalement à l’avantage de la rénovation, puisque les coûts sont estimés en fonction des « accidents » et spécificités du bâtiment à traiter, en ajoutant une réserve pour les surprises – vous ne savez jamais avec certitude ce que contient un mur à abattre avant de l’avoir abattu… Tandis qu’en construction neuve, les cahiers des charges et les métrés sont souvent standardisés, l’enveloppe est prévue pour un projet qui se veut évidemment droit et perpendiculaire. Mais le neuf peut aussi réserver des surprises qui font grimper l’addition. Le terrain à bâtir et les murs mitoyens en attente peuvent, par exemple, se révéler plus tordus ou plus friables qu’initialement prévu. Le métré peut avoir été calculé à l’économie, pour rentrer dans le budget initial, et s’avérer finalement en-dessous des quantités qui seront nécessaires. Les sous-traitants, se basant sur un chantier standard, peuvent se tromper dans la pose de carrelages, de cloisons, de conduites, et tout est alors à refaire. Dans ce cas, même si le donneur d’ordre n’assume pas financièrement les erreurs des corps de métier ou du coordinateur de chantier, le temps de la démolition et de la réinstallation correcte allongent considérablement le calendrier, d’autant que l’entrepreneur, surbooké, doit souvent mener un autre chantier avant de venir réparer son erreur.
  • Dans le cas d’une construction neuve située en-dehors du réseau d’égouttage et de toute connexion, même si c’est la collectivité qui prend en charge les frais d’allongement des différents réseaux publics, le donneur d’ordre assume les frais de raccordement de l’embranchement entre sa maison et le réseau. Dans le cas d’une rénovation, au moins une partie de ce raccordement est souvent préexistante, ou demande simplement à être modernisée, ce qui allège la facture. On notera au passage que le coût pour la collectivité est plus élevé dans le cas d’une construction neuve, lorsque celle-ci se trouve dans un lieu non connecté aux différents réseaux.

2. Sur le plan environnemental, avantages pour la collectivité

  • En choisissant la rénovation, le donneur d’ordre opte pour un chantier qui produira peu d’énergie grise, ce qui est très positif, tant par rapport à une démolition-reconstruction, que par rapport à une construction sur une parcelle qui n’avait jamais été bâtie.
  • Démolition-reconstruction et construction à neuf représentent d’énormes dépenses d’énergie et un bilan environnemental beaucoup plus lourd que la rénovation. Même s’ils débouchent sur la construction d’un immeuble passif, ces deux cas de figure représentent en effet un impact carbone qui prendra vingt à quatre-vingts ans pour être résorbé. Dans le bâtiment à démolir, d’énormes quantités d’énergie et de CO2 sont stockées via les travaux et les matériaux qui ont été nécessaires pour le construire : creusement des fondations, manufacture et transport des matériaux, gros-œuvre (murs, planchers, toiture), finition des éléments rapportés (matériaux de parement décoratif, châssis, vitres, portes, escaliers, lambris, pavement et parquets, plafonnage, radiateurs, tuyauteries, peinture, etc.). Il faut ensuite y ajouter la dépense d’énergie pour supprimer l’immeuble ancien et évacuer les gravats. Il faut enfin y ajouter l’énergie et le C02 qui seront émis durant la nouvelle construction pour ériger la structure et l’équiper.
  • En maintenant en bon état un bâtiment existant et en lui apportant les soins nécessaires pour le rendre moins énergivore, le donneur d’ordre rend un service environnemental au sens large. Son projet est efficace sur le plan de la parcimonie et sur le plan patrimonial. Il diminue la consommation énergétique globale, il évite d’artificialiser davantage le territoire et il cultive une aménité pour les riverains et les passants. Il améliore ainsi le cadre de vie et participe au « STOP BETON ».

3. Sur le plan patrimonial, avantages pour tous, entreprises y-compris !

  • On l’a vu sur le plan financier, un architecte ou un entrepreneur peuvent tirer un parti très positif des défis rencontrés sur un chantier de rénovation, notamment parce que leur savoir-faire est mis à l’épreuve et qu’ils peuvent ensuite s’en vanter à juste titre. Autre avantage, en les poussant à s’éloigner du standard « taille unique », la rénovation les amène à reconsidérer l’existant et à regarder d’un autre œil des bâtiments négligés ou en mauvais état. Ils envisagent d’autres potentialités de travail et de nouvelles formes de collaboration. Au lieu de vouloir faire tomber tout ce qui entre dans leur champ de vision, de plus en plus d’entrepreneurs sont fiers d’avoir fait un travail presque invisible, et cherchent à engager des artisans qui pourront les accompagner sur ces nouveaux chantiers. Les métiers d’art ont de nouveau le vent en poupe.
  • La presse se réjouit généralement de la tendance générale des particuliers à choisir la rénovation, le rachat de villas de seconde-main, ou parfois carrément la restauration de biens classés. Mais lorsque certains journalistes spécialistes en immobilier en viennent à craindre pour l’avenir de la construction, c’est leur manque de familiarité avec les réalités de ce secteur qu’ils trahissent. Le revirement des modes de consommation en matière de logement est tout bénéfice pour les petites et moyennes entreprises qui savent s’adapter à un contexte, plutôt que de proposer un fade clé-sur-porte. C’est aussi une nouvelle promesse d’embauche pour des ouvriers qualifiés.
  • Comme l’annonçaient Francis Carnoy, directeur général, et Jean-Jacques Nonet, président de la Confédération Construction Wallonne (depuis lors remplacé par Luc Mohymont), dans un communiqué de presse de janvier 2018, « si on veut renforcer l’attrait et la qualité des zones bâties actuelles, il est essentiel d’accélérer les politiques de revitalisation urbaine et rurale, de stimuler la démolition-reconstruction des tissus vétustes, de restaurer le bâti historique, d’assainir les friches industrielles, d’amplifier la rénovation énergétique des logements et des bâtiments secondaires et tertiaires, sans oublier d’instaurer des circuits-courts. » Reste à convaincre la CCW de ne pas éradiquer trop vite ces « tissus vétustes » et d’éviter autant que faire se peut la table-rase de la démolition-reconstruction.

« Voilà, j’ai un peu fait le tour de la question, vous êtes toujours au bout du fil ? »

« Oui, Madame Ancion, je n’en ai pas perdu une miette. Un tout grand merci pour votre temps. Vous m’enverrez les références ? »

« Et moi, j’espère que vous me donnerez des nouvelles de votre projet ? »

« Avec plaisir, je vous dirai si on choisit de s’installer dans un « tissu vétuste » - ha ha ha ha. A bientôt ! »

En savoir plus

Penser hors de la boîte, un article fondamental sur la rénovation, par Claude Lefrançois : https://www.build-green.fr/thinking-out-of-the-box

La division immobilière pourrait être une piste intéressante et agréable en matière de densification. Le sujet gagnerait à être creusé car les liens entre CoDT et division sont encore très peu documentés ou commentés en ligne. Quelques bases : https://www.notaire.be

« Les conséquences sanitaires de la (non) consommation d’énergie dans le logement », par Valérie Xhonneux, contribution au n°121 des Echos du Logement, Logement et santé : http://lampspw.wallonie.be/dgo4/tinymvc/apps/echos/views/documents/FlippingBook/Echos_121/18/

Sur la Stratégie Rénovation de la Wallonie, une nIEWs récente d’Arnaud Collignon et Cécile de Schoutheete http://www.iewonline.be/energie-et-budget-intelligent-un-nouveau-souffle-vite

« Ma Maison, mon architecte », vous permet d’effectuer des visites à domicile uniques en leur genre, en compagnie des habitants et des architectes ; elles auront lieu cette année les 6 et 7 octobre 2018 en Wallonie et à Bruxelles : http://www.maisonsetarchitectes.be/quand-les-candidats-batisseurs-rencontrent-les-architectes

Pour la Flandre, les dates ne sont pas encore publiées, ce sera très probablement en septembre ou octobre. Voici le site qui est dédié à l’événement : https://www.mijnhuismijnarchitect.com/

Le portail énergie de la Wallonie : https://energie.wallonie.be/fr/index.html?IDC=6018

Le portail logement de la Wallonie, avec notamment les aides au logement : http://www.wallonie.be/fr/competences/energie-et-logement/logement

Les tâches de l’architecte : http://jevaisconstruire.levif.be/construire-renovation/partenaires/quelles-sont-les-taches-de-l-architecte/article-normal-320633.html

Comparatif environnemental rénovation versus construction neuve : https://www.buildings.com/article-details/articleid/14014/title/new-construction-vs-renovation-which-is-greener-

Enjeux de la rénovation : http://jbace.com/renovation-vs-new-construction-what-to-consider/

Décodages : Nous parlerons de rénovation et de construction neuve lors des prochains décodages sur le terrain, ouverts à tout public. Bienvenue !

Participation gratuite. Inscription obligatoire - CONTACT : Julie Debruyne, 081/390 750 j.debruyne(at)iew.be

Nos formations sont reconnues par le Conseil fédéral des géomètres-experts (www.economie.fgov.be). Dès lors, les heures de formation suivies par des géomètres-experts peuvent faire l’objet d’une attestation. L’attestation est délivrée sur demande du géomètre-expert, après la formation. Le demandeur devra signaler aux organisateurs ses coordonnées complètes ainsi que son n° d’inscription GEO ; il devra signer un document attestant sa présence à la formation.




 
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